Aldrig har väl på så kort tid en uppsättning begrepp fått sådant genomslag som "global uppvärmning, grönt byggande, energieffektivitet". Vi har plötsligt blivit uppmärksammade på att om isbjörnarna drunknar vi nordpolen så kan våra livsbetingelser också drastiskt förändras. Vi vet också säkert att oljan tar slut och att dricksvatten snabbt blir en global bristvara med risk för stora konflikter. Vad gör vi då? Mycket handlar om övergripande politiska beslut, men ännu mer beror på hur vi individer väljer att leva våra liv och vad vi definierar som välstånd. Här väljer jag dock bort dessa ytterst svåra politiska och existentiella frågor och diskuterar vad vi på kort sikt kan åstadkomma inom den byggda miljön i det vi kan kalla plan-, bygg- och förvaltningsprocessen.
Staden som affär
Den medvetet provokativa rubriken syftar på att vi bygger staden tillsammans. Den offentliga sektorn, med sina demokratiskt fattade beslut, samverkar med den privata. Denna samverkan bygger alltid i en marknadsekonomi på att investerare, fastighetsutvecklare och förvaltare kan förränta kapital och konsumenten uppfattar sig få valuta för pengarna.
Att vi har en global uppvärmning skriver de flesta under på, men vad man t ex avser med "grönt byggande" kan det finnas delade meningar om, likaså är begreppet "energieffektivitet" inte alla gånger definierat, vilket kan leda till suboptimeringar. Men nu kastar sig snart alla företag och organisationer över "grönt byggande" och lägger in begreppet i det egna varumärket. "Grönt" har blivit en bra affär! Substansen i det som betecknas "grönt" kan variera. Mångfalden i innebörder kan dock ses som något positivt i fortlöpande läroprocess. Det är dock först när det gröna ger extra kronor i plånboken som effekten blir påtaglig. Effekterna kommer när prislapparna blir tydliga och kostnaderna hamnar i den enskilde individens plånbok.
Underlag för beslut
Agendan för den framtida staden formuleras i alla de små och stora investeringsbeslut som tas om främst infrastruktur, offentliga och kommersiella byggnader samt våra bostäder och fritidshus. Viktigt är här hur byggherrarna väger in miljöanpassade funktioner i ett livscykelekonomiskt tänkande, hur investerarna i sina djupgående analyser av bland annat av tekniska, miljömässiga och ekonomiska risker beaktar uthållighet och hur fastighetsvärderarna och kreditbedömarna bedömer värdet av energieffektiva byggnader. Det handlar sålunda om underlaget för och hur strategiska beslut tas om stora som små investeringar. Det är först när beslutsfattarna i praktisk handling ändrar sina grunder för beslut som det blir en förändring i sak. Ett exempel på detta är fastighetsvärdering och kreditbedömning där det gängse beteendet är att normalisera de överskott som förväntas från fastigheten. Det innebär att fastigheter med höga netton kommer att värderas nära genomsnittet liksom de med låga netton -"alla katter blir grå". Detta förfarande måste ändras för att exempelvis byggnader med låg energiförbrukning ska få ett högre värde på marknaden.
Nyproduktionen är viktig - men förvaltningen av beståndet är ännu viktigare. Sen är det kanske en annan sak att det i flera avseenden är enklare att göra drastiska förändringar i design och teknik i samband med nyproduktion jämfört med åtgärder i löpande förvaltning.
Foto: Denny Lorentzen.
Kapitalet och tankeverksamheten söker sig gärna till nyproduktionen, ty där finns de kortsiktiga vinsterna och inte minst statusen som beslutsfattare.
Foto: Denny Lorentzen.
Uthållighet i flera dimensioner
Uthållighet kan i detta sammanhang ses ur flera olika perspektiv. Här är perspektivet de resurser vi tillför samhällsbyggnadsprocessen. Vanligast är att vi tänker i termer av realkapital, såsom mark, byggnader och anläggningar. Det är då naturligt att exempelvis diskutera materialval och transporter utifrån deras klimatpåverkan, eller hur byggnadstekniska lösningar påverkar energiåtgången i våra bostäder. Att energideklarera och miljöklassa byggnader ser idag många fastighetsägare som en extra pålaga eftersom kostnaderna är tydliga medan vinsterna är mera diffusa. Vinsterna blir dock tydligare när slutkonsumenterna uppfattar att miljöriktiga val har fördelar man är villig att betala för.
Uthållighet kan också ses i en ekonomisk /finansiell dimension. Den 2008 pågående bolånekrisen ("sub-prime") i USA pekar bland annat på behovet av långsiktigt stabila finansiella system. Den finansiella oron sprider sig nu till den reala ekonomin och får direkt effekt på konsumtion och inte minst effekt på klimatförbättrande investeringar.
Våra värderingar styr
Människors utbildning, erfarenhet och värderingar - humankapitalet - avgör till sist vilka attitydförändringar och besparingar som kan åstadkommas. Nya tekniska system styrs ofta av ett fåtal experter men nyttjas och värderas av ett flertal konsumenter. Att utbilda konsumenten kan då vara en förutsättning för tekniska åtgärder som syftar till ett hållbart samhälle.
Från humankapital är steget inte långt till det sociala kapitalet och förvissningen om att vi bygger staden tillsammans. De olika nätverk som människor ingår i avgör till sist om "den hållbara staden ska uppfattas som en gemensam affär". Vi måste kanske offra någon av våra individuella välfärdsmarkörer för att stadsbyggandet som helhet ska bli så bra som möjligt. Att investera i hållbara sociala nätverk kan vara lika viktigt som investeringar i tekniska anläggningar.
Förvaltning = 100 x Nyproduktion
Grönt byggande för tankarna till nyproduktion, men den byggda miljön finns redan där. Det tar i runda tal 100 år att med nuvarande takt för nyproduktion ersätta vår byggda miljö. Nyproduktionen är viktig - men förvaltningen av beståndet är ännu viktigare. Sen är det kanske en annan sak att det i flera avseenden är enklare att göra drastiska förändringar i design och teknik i samband med nyproduktion jämfört med åtgärder i löpande förvaltning. Kapitalet och tankeverksamheten söker sig dock lätt till nyproduktionen, ty där finns de kortsiktiga vinsterna och inte minst statusen som beslutsfattare.
Gårdsten utanför Göteborg är ett nybyggt bostadsområde där den sociala biten får ta plats. Nya tekniska system styrs ofta av ett fåtal experter men nyttjas och värderas av ett flertal konsumenter. Att utbilda konsumenten kan då vara en förutsättning för tekniska åtgärder som syftar till ett hållbart samhälle.
Foto: Christer Hallgren.
Om vad och hur ska vi forska?
"Senast 2009 ska alla nybyggda hus och 30 % av det befintliga beståndet vara klassificerade med avseende på byggnadsrelaterad hälsa och miljöpåverkan". För att infria detta mål som ingår i Bygga-bo-dialogen har tre forskningsprojekt i samverkan tagit fram ett system för miljöklassning av byggnader. Formas/Bic har gett sitt stöd.
Författare
:
Stellan Lundström
är professor i fastighetsekonomi och föreståndare för KTHs Centrum för bank & finans i Stockholm.
Litteratur:
Affären Gårdsten - Har förnyelsen av Gårdsten varit lönsam? Hans Lind och Stellan Lundström, KTH Bygg- och fastighetsekonomi, Institutionen för fastigheter och byggande. Stockholm 2007.